IPMS štandard merania plôch

 

Autor: Andrea Szabová

Čo to znamená IPMS? Počuli ste niekedy túto skratku? IPMS alebo International Property Measurement Standard je medzinárodný štandard merania plôch nehnuteľností.

Štandard vznikol ako spoločné úsilie profesionálnych a neziskových organizácií z celého sveta. Tieto organizácie sa prvýkrát stretli na stretnutí, ktoré usporiadala Svetová banka vo Washingtone v dňoch 1. – 2. mája 2013, pričom každý z nich predstavil zástupcu, ktorý sa stal členom Správnej rady IPMS (IPMS Board of Trustees).

Spoločne sa tieto organizácie (inak označované ako Medzinárodná koalícia pre stanovenie štandardov merania plôch nehnuteľnosti alebo IPMSC) dohodli na vytvorení a implementácii jediného spoločného štandardu na meranie plôch. Prvou fázou projektu bolo vytvorenie medzinárodného štandardu pre meranie plôch administratívnych budov „IPMS for Offices“, ktorá bola zverejnená v novembri 2014. Odvtedy už boli zverejnené aj ďalšie štandardy, a to pre bytové domy „IPMS for Residential Buildings“ v Septembri 2016, pre priemyselné budovy „IPMS for Industrial Buildings v januári 2018 a momentálne sa tvorí štandard pre obchodné priestory „IPMS for Retail“.

 

Prečo vznikol IPMS štandard?

Každá krajina, dokonca aj budovy v rámci jednej krajiny majú rôzne štandardy merania plôch, napr. v Španielsku: plocha poschodia v rezidenčných nehnuteľnostiach zahŕňa aj plochu vonkajšieho bazéna; v krajinách stredného východu sa zahŕňajú nie len aktuálne ale aj rozostavané tzv. hypotetické plochy rozostavaných stavieb a v Indii plocha zahŕňa aj exteriérové parkovacie miesta, ktoré sa započítavajú do plochy ako spoločné priestory.

Rozdiely vo veľkosti premeranej plochy jednej konkrétnej budovy podľa jednotlivých štandardov môžu byť až okolo 20-24%.

Na Slovensku sa väčšinou používajú štandardy BOMA, RICS, GIF, ale aj STN a EN 15221-6 Facility Management, časť 6: „Meranie plôch a priestorov vo Facility Managemente ako aj rôzne ďalšie štandardy. Častokrát sa na budove nepoužije žiadny so spomenutých štandardov, ale sa jednoducho premeria priestor od steny k stene alebo niekedy dokonca ani tak nie. Uvediem príklad pri prenájme komerčných nehnuteľností: príde nový klient (nájomník), ktorý nesúhlasí s plochou, ktorá mu bola zaslaná v cenovej ponuke a chce si ju overiť. Zoberie si so sebou dvoch „odborníkov“ s klasickým metrom, ktorí mu danú miestnosť pomôžu premerať, niekedy dokonca nemajú problém takto premerať aj celé poschodie. Nakoniec  si  plochu vydobyjú dať do nájomnej zmluvy, na základe ktorej sa počas jej platnosti počíta a platí aj nájom a prevádzkové náklady.

A čo sa stane, ak sa nájomník rozhodne presťahovať do inej budovy na trhu? Zadefinuje si veľkosť plochy, napr. 300 m2, osloví realitných agentov a hľadá sa pre neho vhodný priestor. V konečnom dôsledku sa môže stať, že si prenajme 300 m2, ale tie nebudú korešpondovať s predchádzajúcimi 300 m2, pretože nebudú identické s predchádzajúcim štandardom.

A ako vplývajú rôzne štandardy premerania plôch na investorov a developerov? Budovy si nebudú vedieť presne porovnať. Keďže veľkosť plochy vstupuje do celkovej výšky nájomného a prevádzkových nákladov za mesiac resp. za rok a tieto hodnoty nepochybne majú vplyv aj na celkovú hodnotu nehnuteľnosti, tak kúpa alebo predaj nehnuteľnosti bez zadefinovania rovnakého štandardu merania plôch, aký bol použitý v nájomných a prevádzkových zmluvách, môže pre nich predstavovať neprimerané riziko.

Práve kvôli týmto rozdielom a rizikám vyskytujúcim sa na trhu vznikol IPMS, aby umožnil investorom, prenajímateľom a nájomcom presnejšie porovnať budovy a priestory v nich medzi jednotlivými budovami a krajinami, pričom sa takto zlepší porovnateľnosť dát na trhu nehnuteľností a zabezpečí sa väčšia transparentnosť.

 

Najčastejšie chyby merania plôch v praxi

Chýb merania plôch, s ktorými sa na trhu možno stretnúť, je niekoľko. Najčastejšie sú to nepoužitie žiadneho štandardu, použitie vlastného definovaného štandardu, dohodnutie si plochy do zmluvy ako tzv. „zmluvná plocha“ ako aj kombinácia viacerých štandardov, resp. nejednotný štandard na budove.

  1. Premeranie ručne bez aplikácie štandardu

Takýmto spôsobom merania jednej a tej istej miestnosti sa v priebehu času mení aj jej plocha podľa aktuálneho merania, pričom raz sa „nafukuje“ a raz sa zmenšuje. Jednoducho len tak bez akejkoľvek vykonanej rekonštrukcie, bez akéhokoľvek zásahu do jej skutočných rozmerov. Žiaľ na Slovensku existuje ešte veľa takýchto budov, kde prebehne neodborné premeranie plochy a v konečnom dôsledku je pre zmluvné strany dôležité len to, že sa dohodnú na prenájme a zmluva je podpísaná.

  1. Zmluvne dohodnutá plocha

Ďalším problémom je, keď sú plochy odborne premerané, dokonca na základe štandardu, ale v konečnom dôsledku sa zmluvné strany dohodnú na inej zmluvnej ploche, ktorú potom aplikujú do nájomnej zmluvy.

Takže, ak sa takto „premerané“ a dohodnuté plochy vyskytujú na trhu, nepoznáme presné plochy, nevieme presné štandardy a nevieme presne porovnávať: miestnosť s miestnosťou a ani budovu s budovou. Tak sa ľahko môže stať, že dve približne rovnaké budovy majú potom diametrálne odlišné plochy.

  1. Rôzne štandardy plôch

Iným problémom je, ak aj sú aplikované na budovách štandardy, ale na každej budove je zavedený iný štandard, podľa toho ako si to vlastník nehnuteľnosti praje. Ďalším extrémom je použitie rôznych štandardov na jednej budove súčasne, napr. staré zmluvy majú ešte STN plochy a nové už napr. zavedené plochy v zmysle štandardu BOMA. V takomto prípade sa odporúča si viesť aj staré plochy už v zmysle novo-zavedeného štandardu a viesť si o jednotlivých priestoroch ukazovatele, ktoré môžeme porovnávať na základe jednotnej bázy.

 

Aké problémy môžu nastať? A čo všetko ovplyvňujú plochy nehnuteľností?

Zo začiatku sa nám môžu zdať plochy ako nepodstatná záležitosť. Ale je tomu skutočne tak? Plocha je jeden zo základných atribútov vstupujúcich do výpočtu nájmu a prevádzkových nákladov pri komerčných nehnuteľnostiach.

V rámci Property a Facility managementu porovnávame nájomné na m2, náklady a energie na m2. Ale keďže rôzne budovy majú aplikované rôzne štandardy, tak nemáme porovnateľné výsledky, z ktorých ďalej vychádzame. Sú teda štatistiky správne?

Odporúčam si preto vždy položiť otázku: „Skutočne porovnávame porovnateľné s porovnateľným?“

V našej realite si každý premeriava podľa štandardu, aký je pre neho najbližší, no takýto stav je transparentný a porovnateľný iba zdanlivo. IPMS štandard vznikol, aby zaviedol skutočnú jednotnosť, transparentnosť a hlavne porovnateľnosť, a to nie len plôch, ale v konečnom dôsledku aj všetkých ďalších ukazovateľov na budovách, ktoré sú od nich závislé.

 

Na záver ešte uvediem. Správne rozhodnutia vychádzajú vždy zo správnych a kompletných údajov, z ich analyzovania, porovnávania a konečného vyhodnotenia. Ak však nemáme jednotné údaje založené na rovnakej báze, porovnávame neporovnateľné. Ak nevieme presne merať, nevieme ani presne analyzovať, porovnávať a vyhodnocovať. A čo nám z toho vyjde? Je potom vôbec možné dosahovať správne rozhodnutia?!

Keďže táto téma ovplyvňuje našu každodennú prax, zaujímame sa aj o IPMS štandard. Naša spoločnosti FM Institute Slovakia sa stala členom IPMS Trustees v roku 2016 a od roku 2018 sme aj členom  „IPMS Executive Committee“. FM Institute Slovakia zastupuje Ing. Andrea Szabová, PhD., konateľka, ktorá je aj priamo členkou IPMS Executive Board.

V najbližšej dobe plánujeme preložiť prvý platný IPMS štandard pre administratívne budovy do slovenského jazyka a budeme sledovať dianie, aby sme vás včas informovali o všetkých záležitostiach týkajúcich sa IPMS štandardu.

 

 

0 reakcií

Reagovať

Chcete sa pripojiť do dskusie?
Neváhajte prispievať!

Pridaj komentár