Autor: Andrea Szabová

Čo to znamená IPMS? Počuli ste niekedy túto skratku? IPMS alebo International Property Measurement Standard je medzinárodný štandard merania plôch nehnuteľností.

Štandard vznikol ako spoločné úsilie profesionálnych a neziskových organizácií z celého sveta. Tieto organizácie sa prvýkrát stretli na stretnutí, ktoré usporiadala Svetová banka vo Washingtone v dňoch 1. – 2. mája 2013, pričom každý z nich predstavil zástupcu, ktorý sa stal členom Správnej rady IPMS (IPMS Board of Trustees ).

Spoločne sa tieto organizácie (inak označované ako Medzinárodná koalícia pre stanovenie štandardov merania plôch nehnuteľnosti alebo IPMSC) dohodli na vytvorení a implementácii jediného spoločného štandardu na meranie plôch. Prvou fázou projektu bolo vytvorenie medzinárodného štandardu pre meranie plôch administratívnych budov „IPMS for Offices “, ktorá bola zverejnená v novembri 2014. Odvtedy už boli zverejnené aj ďalšie štandardy, a to pre bytové domy „IPMS for Residential Buildings “ v Septembri 2016, pre priemyselné budovy „IPMS for Industrial Buildings v januári 2018 a momentálne sa tvorí štandard pre obchodné priestory „IPMS for Retail“.

Prečo vznikol IPMS štandard?

Každá krajina, dokonca aj budovy v rámci jednej krajiny majú rôzne štandardy merania plôch, napr. v Španielsku: plocha poschodia v rezidenčných nehnuteľnostiach zahŕňa aj plochu vonkajšieho bazéna; v krajinách stredného východu sa zahŕňajú nie len aktuálne ale aj rozostavané tzv. hypotetické plochy rozostavaných stavieb a v Indii plocha zahŕňa aj exteriérové parkovacie miesta, ktoré sa započítavajú do plochy ako spoločné priestory.

Rozdiely vo veľkosti premeranej plochy jednej konkrétnej budovy podľa jednotlivých štandardov môžu byť až okolo 20-24%.

Na Slovensku sa väčšinou používajú štandardy BOMA, RICS, GIF, ale aj STN a EN 15221-6 Facility Management, časť 6: „Meranie plôch a priestorov vo Facility Managemente ako aj rôzne ďalšie štandardy. Častokrát sa na budove nepoužije žiadny so spomenutých štandardov, ale sa jednoducho premeria priestor od steny k stene alebo niekedy dokonca ani tak nie. Uvediem príklad pri prenájme komerčných nehnuteľností: príde nový klient (nájomník), ktorý nesúhlasí s plochou, ktorá mu bola zaslaná v cenovej ponuke a chce si ju overiť. Zoberie si so sebou dvoch „odborníkov“ s klasickým metrom, ktorí mu danú miestnosť pomôžu premerať, niekedy dokonca nemajú problém takto premerať aj celé poschodie. Nakoniec si plochu vydobyjú dať do nájomnej zmluvy, na základe ktorej sa počas jej platnosti počíta a platí aj nájom a prevádzkové náklady.

A čo sa stane, ak sa nájomník rozhodne presťahovať do inej budovy na trhu? Zadefinuje si veľkosť plochy, napr. 300 m2, osloví realitných agentov a hľadá sa pre neho vhodný priestor. V konečnom dôsledku sa môže stať, že si prenajme 300 m2, ale tie nebudú korešpondovať s predchádzajúcimi 300 m2, pretože nebudú identické s predchádzajúcim štandardom.

A ako vplývajú rôzne štandardy premerania plôch na investorov a developerov? Budovy si nebudú vedieť presne porovnať. Keďže veľkosť plochy vstupuje do celkovej výšky nájomného a prevádzkových nákladov za mesiac resp. za rok a tieto hodnoty nepochybne majú vplyv aj na celkovú hodnotu nehnuteľnosti, tak kúpa alebo predaj nehnuteľnosti bez zadefinovania rovnakého štandardu merania plôch, aký bol použitý v nájomných a prevádzkových zmluvách, môže pre nich predstavovať neprimerané riziko.

Práve kvôli týmto rozdielom a rizikám vyskytujúcim sa na trhu vznikol IPMS, aby umožnil investorom, prenajímateľom a nájomcom presnejšie porovnať budovy a priestory v nich medzi jednotlivými budovami a krajinami, pričom sa takto zlepší porovnateľnosť dát na trhu nehnuteľností a zabezpečí sa väčšia transparentnosť.

Najčastejšie chyby merania plôch v praxi

Chýb merania plôch, s ktorými sa na trhu možno stretnúť, je niekoľko. Najčastejšie sú to nepoužitie žiadneho štandardu, použitie vlastného definovaného štandardu, dohodnutie si plochy do zmluvy ako tzv. „zmluvná plocha“ ako aj kombinácia viacerých štandardov, resp. nejednotný štandard na budove.

1.Premeranie ručne bez aplikácie štandardu

Takýmto spôsobom merania jednej a tej istej miestnosti sa v priebehu času mení aj jej plocha podľa aktuálneho merania, pričom raz sa „nafukuje“ a raz sa zmenšuje. Jednoducho len tak bez akejkoľvek vykonanej rekonštrukcie, bez akéhokoľvek zásahu do jej skutočných rozmerov. Žiaľ na Slovensku existuje ešte veľa takýchto budov, kde prebehne neodborné premeranie plochy a v konečnom dôsledku je pre zmluvné strany dôležité len to, že sa dohodnú na prenájme a zmluva je podpísaná.

2.Zmluvne dohodnutá plocha

Ďalším problémom je, keď sú plochy odborne premerané, dokonca na základe štandardu, ale v konečnom dôsledku sa zmluvné strany dohodnú na inej zmluvnej ploche, ktorú potom aplikujú do nájomnej zmluvy.

Takže, ak sa takto „premerané“ a dohodnuté plochy vyskytujú na trhu, nepoznáme presné plochy, nevieme presné štandardy a nevieme presne porovnávať: miestnosť s miestnosťou a ani budovu s budovou. Tak sa ľahko môže stať, že dve približne rovnaké budovy majú potom diametrálne odlišné plochy.

3.Rôzne štandardy plôch

Iným problémom je, ak aj sú aplikované na budovách štandardy, ale na každej budove je zavedený iný štandard, podľa toho ako si to vlastník nehnuteľnosti praje. Ďalším extrémom je použitie rôznych štandardov na jednej budove súčasne, napr. staré zmluvy majú ešte STN plochy a nové už napr. zavedené plochy v zmysle štandardu BOMA. V takomto prípade sa odporúča si viesť aj staré plochy už v zmysle novo-zavedeného štandardu a viesť si o jednotlivých priestoroch ukazovatele, ktoré môžeme porovnávať na základe jednotnej bázy.

Aké problémy môžu nastať? A čo všetko ovplyvňujú plochy nehnuteľností?

Zo začiatku sa nám môžu zdať plochy ako nepodstatná záležitosť. Ale je tomu skutočne tak? Plocha je jeden zo základných atribútov vstupujúcich do výpočtu nájmu a prevádzkových nákladov pri komerčných nehnuteľnostiach.

V rámci Property a Facility managementu porovnávame nájomné na m2, náklady a energie na m2. Ale keďže rôzne budovy majú aplikované rôzne štandardy, tak nemáme porovnateľné výsledky, z ktorých ďalej vychádzame. Sú teda štatistiky správne?

Odporúčam si preto vždy položiť otázku: „Skutočne porovnávame porovnateľné s porovnateľným?“

V našej realite si každý premeriava podľa štandardu, aký je pre neho najbližší, no takýto stav je transparentný a porovnateľný iba zdanlivo. IPMS štandard vznikol, aby zaviedol skutočnú jednotnosť, transparentnosť a hlavne porovnateľnosť, a to nie len plôch, ale v konečnom dôsledku aj všetkých ďalších ukazovateľov na budovách, ktoré sú od nich závislé.

Na záver ešte uvediem. Správne rozhodnutia vychádzajú vždy zo správnych a kompletných údajov, z ich analyzovania, porovnávania a konečného vyhodnotenia. Ak však nemáme jednotné údaje založené na rovnakej báze, porovnávame neporovnateľné. Ak nevieme presne merať, nevieme ani presne analyzovať, porovnávať a vyhodnocovať. A čo nám z toho vyjde? Je potom vôbec možné dosahovať správne rozhodnutia?!

Keďže táto téma ovplyvňuje našu každodennú prax, zaujímame sa aj o IPMS štandard. Naša spoločnosti FM Institute Slovakia sa stala členom IPMS Trustees v roku 2016 a od roku 2018 sme aj členom „IPMS Executive Committee“. FM Institute Slovakia zastupuje Ing. Andrea Szabová, PhD., konateľka, ktorá je aj priamo členkou IPMS Executive Board.

V najbližšej dobe plánujeme preložiť prvý platný IPMS štandard pre administratívne budovy do slovenského jazyka a budeme sledovať dianie, aby sme vás včas informovali o všetkých záležitostiach týkajúcich sa IPMS štandardu.

Zúčastnili sme sa veľmi inšpiratívnej a inovatívnej medzinárodnej konferencie určenej pre profesionálov v oblasti facility manažmentu nielen Európskeho, ale aj širšieho globálneho významu. Konala sa tento rok prvý krát na základe spojenia dvoch úspešných podujatí:
3. vydanie „World Workplace“(1) pod záštitou IFMA (2) a
2. vydanie „Facility For The Future“(3) pod záštitou FMN (4).
Tomuto spojeniu zodpovedal aj názov konferencie „World Workplace Meets Facility For The Future“. Pod jej hlavičku sa navyše podpísal aj svetoznámy RICS. Jej úroveň prekročila naše očakávania. Konferencie sa zúčastnilo až okolo 800 účastníkov a atmosféra bola veľmi inšpiratívna a príjemná.

Nosnými témami konferencie boli najaktuálnejšie trendy v FM:
– znižovanie produkcie skleníkových plynov prostredníctvom nástrojov FM (nadchádzajúca EU regulácia a prebiehajúca diskusia o nulových emisiách skleníkových plynov v Európe okolo roku 2050),
– vplyv novej svetovej ekonomiky na FM, cirkulárna ekonomika a súvisiace nástroje FM,
– nové technológie, PropTech, robotizácia a umelá inteligencia (big data a dôležitosť algoritmov ich vyhodnocovania, BIM, Digital Twin, Cloud, IoT, a nevyhnutná spolupráca so Start-up mi),
– rozvoj zdravých pracovísk nielen na zvyšovanie efektívnosti zamestnancov a firiem ale aj ich pritiahnutie a udržanie (well certifikácia v. well-being).
– vplyv otvorenosti/uzatvorenosti pracovísk na výkonnosť firiem a ich zamestnancov na základe posledných výskumov.

Medzi hlavné ťaháky konferencie patrili aj prezentácie svetoznámych prednášajúcich a súčasných influencerov:
Nigel Risner (Ako vytvárať vplyv a mať najlepší rok doteraz),
Kate Vitasek (Nová ekonomika obchodu)
James Dearsley (Spraví PropTech zo všetkých facility manažérov zbytočných?),
Nancy Rademaker (Extrémna zákaznícka orientácia v zosieťovanom svete).

Konferencia sa konala na unikátnom mieste určenom na podobné podujatia, v historicky zrenovovanej priemyselnej prístavnej hale Kromhouthal, situovanej na nábreží rieky Ij s výhľadom na kancelárie Booking.com. V minulosti túto halu na podobné celosvetové podujatia využila aj spoločnosť Google, či Booking.com.

V Kromhouthal mali účastníci možnosť prezentovať a byť súčasťou 4 paralelne prebiehajúcich prezentačných programov prebiehajúcich v:
– v auditóriu (hlavná hala s pódiom),
– klube (vedľajšia hala pre diskusie s 360° hľadiskom),
– kreatívnom labe (miestnosť na poschodí pre prezentácie s okrúhlymi stolmi pre tvorivé pracovné skupinky) a
– ihrisku (ako ihrisko s hľadiskom upravená miestnosť na poschodí pre krátke prezentačné vstupy venované debatám a súťažiam o aktuálnych FM témach).

Na jednotlivé prezentácie sa mohol každý účastník konferencie prihlásiť online už niekoľko týždňov pred konferenciou prostredníctvom vlastného na mieru šitého profilu, ktorý mohol obsahovať popis svojho osobného zamerania a nadviazať tak kontakt či položiť otázky buď priamo prezentujúcim alebo s ostatnými účastníkmi podľa svojich individuálnych preferencií. Plnému zážitku prispela aj mobilná aplikácia WWEmFfF pre účastníkov konferencie, ktorá im pomáhala orientovať sa v bohatom programe a priestore konferencie. Na záver prostredníctvom aplikácie boli poskytnuté aj všetky prezentácie s možnosť ich spätného hodnotenia.
Okrem plánovaného prezentačného programu konferencia ponúkala množstvo ďalších možností nadväzovania, či upevňovania kontaktov. Samotná vstupná hala bola rozdelená na zónu s občerstvením, market place pre rozhovory o FM službách a uzatváranie obchodov, výstavnú EXPO a prezentačnú časť pre sponzorov konferencie, miesto pre študentské súťaže a univerzitné témy, VIP zónu pre neformálne face to face posedenia a okrúhle stoly pre obedy organizované prednášajúcimi, ktorí túto možnosť využili. Vhod padli aj perfektne zvukovo odizolované 1, 4 a 6 miestne prenosné bunky s vlastnou klimatizáciou na vybavovanie neodkladných súkromných záležitostí, či súkromnú online komunikáciu, ktoré poskytla a zároveň prezentovala fínska spoločnosť Framery Oy.

Okrem dvoch dní fascinujúcich stretnutí, workshopov a vytvárania nových kontaktov sa podujatie zavŕšilo exkurziami, na ktorých mohli účastníci nazrieť do zákulisia niektorého zo štyroch významných špeciálnych FM projektov v Amsterdame – Heineken, Edge Olympic, Rijksmuseum a Holandská Národná banka.

My sme sa rozhodli pre Edge Olympic, kde nás privítal a svoju víziu najnovších PropTech trendov odprezentoval jeden z najznámejších holandských influencerov v tejto oblasti – inšpiratívny Wouter Truffino (napr. Holland Contech and Proptech, PropTech Global Online/Leaders/Channels). Bývalá budova pošty je významne renovovaná a navrhnutá ako jeden veľký ekosystém, v ktorom sa jej užívatelia môžu ľahko spájať s inými užívateľmi. To vytvára živé prostredie, ktoré podporuje neočakávané interakcie na dennej báze a neustále hemženie nápadov. Talentovaní mladí ľudia rovnako ako starší profesionáli sú priťahovaní do Edge Olympic, pretože poskytuje otvorenú základňu pre nové nápady na ich profesionálny rozvoj. Užívatelia nielen užívajú fyzický priestor, ale je im poskytnutá aj úrodná pôda pre rast ich spoločností.
Budova Edge Olympic je okrem toho pretkaná najmodernejšími smart technológiami, čo umožňuje jej užívateľom neustále monitorovanie a prispôsobovanie ich vlastných pracovných podmienok aktuálnym potrebám, akými sú teplota, vlhkosť vzduchu, koncentrácia CO2, intenzita osvetlenia, obsadzovanie zasadačiek, parkovacích miest, či dokonca umožnenie lokalizácie kolegov v budove prostredníctvom aplikácie v mobilných telefónoch všetkých alebo vybraných užívateľov budovy. Pri tom všetkom nás na každom kroku prekvapil závan zelene. Reštauračná časť budovy na treťom poschodí nám pripomínala na niektorých miestach doslova botanickú záhradu. Z budovy Edge Olympic sme naozaj odchádzali so zdravším pocitom ako, keď sme do nej vchádzali.
Kompletný program konferencie WWmFfF je k dispozícii na stránke konferencie:
https://worldworkplaceeurope.ifma.org/whats-happening/full-program/

 

(1) „World Workplace“, „Svetové pracovisko“ je originálna všetko zahŕňajúca vzdelávacia a zoznamovacia akcia IFMA o facilities a o tom, ako ich riadiť. Jej program je veľmi hodnotný pre profesionálov v oblasti facility manažmentu (FM) v každom bode ich kariéry pri všetkých druhoch facility. World Workplace Europe vytvoril takpovediac zlatý štandard pre nachádzanie nových myšlienok a technológií z celého sveta, ktoré ovplyvňujú európsky priemysel FM. Po predchádzajúcich vydaniach v Štokholme a Barcelone tento rok IFMA privítala európskych a medzinárodných účastníkov v Amsterdame a v Amsterdame sa toto podujatie bude konať aj o rok.
(2) IFMA je najväčšou a najuznávanejšou medzinárodnou asociáciou profesionálov v oblasti facility managementu, ktorá podporuje už okolo 24 000 členov vo viac ako 100 krajinách. Jej rôznorodé členstvo sa realizuje v cieľových skupinách, ktoré sú vybavené na riešenie unikátnych regionálnych situácií (136 kapitol), priemyslu (16 rád) a oblastí záujmu (šesť komunít). Spoločne spravujú viac ako 78 miliárd štvorcových metrov majetku a ročne nakupujú viac ako 526 miliárd USD v produktoch a službách. IFMA bola založená v roku 1980 a certifikuje odborníkov v oblasti facility managementu; vykonáva výskum; poskytuje vzdelávacie programy, obsah a zdroje; a produkuje World Workplace, najväčšiu svetovú sériu konferencií a výstav facility managementu. Ak sa chcete pripojiť a sledovať online sociálne siete IFMA, navštívte stránku LinkedIn, Twitter, Stránky Facebook, YouTube a Flickr. Pre viac informácií navštívte IFMA tlačovú miestnosť alebo www.ifma.org
(3) Facility for the future“, „Facility pre budúcnosť“ organizovaná pod dohľadom FMN vznikla z potreby facility priemyslu mať obsahovo založené inšpiratívne podujatie . Prvé vydanie Facility pre budúcnosť sa uskutočnilo v januári 2017. S pôsobivými domácimi a medzinárodnými rečníkmi z vnútra i mimo neho je Facility pre budúcnosť nevyhnutne potrebné pre všetkých inovátorov a ďalšie strany zapojené do zlepšovania pracovísk a pracovného prostredia nášho zajtrajška.
(4) FMN je profesionálne združenie facility sektoru v Holandsku. Členovia FMN pôsobia v rôznych sektoroch a rôznych pobočkách. Vo facility sektore sa v roku 2016 v Holandsku vrátane majetku previedlo takmer 73 miliárd eur. Okrem realitného obchodu však obrat dosiahol viac ako 32 miliárd eur. To predstavuje takmer 5% hrubého domáceho produktu. Od 1. januára 2018 sa FMN a NFC Index zlúčili do jedného združenia. Indexy NFC Indexu sú referenciami na vývoj nákladov na služby pre kancelárske organizácie a vzdelávanie. Indexy poskytujú relevantné informácie o riadení pre príležitosti v oblasti nákladovej efektívnosti. FMN je partnerom medzinárodnej organizácie pre facility management, IFMA. Viac informácií nájdete na www.fmn.nl

Dňa 13.8.2015 sa v priestoroch Carlton Savoy offices na Mostovej 2 v Bratislave uskutočnil celodenný seminár odborne zameraný na prevádzkovanie a údržbu technických a technologických zariadení objektov a nehnuteľností. Facility manageri musia byť všestranní a mať dostatočnú znalosť o stavebných systémoch, skladbe objektov, interiérov a exteriérov, aby zariadenia, o ktoré sa starajú plnili požadovanú funkciu efektívne, spoľahlivo, bezpečne a v súlade s platnými predpismi a normami. Seminár priniesol odpovede na otázky aké sú činnosti súvisiace s prevádzkou a údržbou zariadení, aké sú možnosti zabezpečenia týchto činností, aké sú riziká, ako vyzerá a čo má obsahovať plán údržby a prevádzky, a hlavne aké predpisy a normy sú platné pre činnosti súvisiace s prevádzkou a údržbou zariadení. Celodenný seminár okrem vysvetlenia akým spôsobom je potrebné zabezpečovať prevádzku a údržbu zariadení bol zameraný na výmenu praktických skúseností z tejto oblasti.

Lektormi seminára boli Ing. arch. Karol Hederling a Ing. Eugen Maczko

Dňa 4.6.2015 sa priestoroch Carlton Savoy offices na Mostovej 2 v Bratislave uskutočnil celodenný seminár odborne zameraný na právne predpisy z oblasti požiarnej bezpečnosti, základné princípy ich dodržiavania a zodpovednosti z nich vyplývajúce, požiarne riziká a opatrenia smerujúce k ochrane pracovísk a budov, riadenie požiarnej bezpečnosti, systémy protipožiarnej ochrany, zabezpečovanie školení pracovníkov, tvorbu evakuačných plánov v praxi atď.

Spoločnosť FM Institute Slovakia s.r.o. sa zúčastnila konferencie EnergyCamp 2015, ktorá sa konala v dňoch 23. – 24. Apríla 2015 v priestoroch rekreačno-športového komplexu AquaCity Poprad. Konferencia bola plná príkladov z praxe.